3 trường hợp công chứng xong nhưng không sang tên nhà đất được

Nhiều người cho rằng, chỉ cần hợp đồng mua bán nhà đất đã được công chứng thì có thể hoàn toàn yên tâm về tính pháp lý của giao dịch. Tuy nhiên, trên thực tế, việc công chứng không đồng nghĩa với việc chắc chắn sang tên được. Dù thửa đất đủ điều kiện chuyển nhượng theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 và hợp đồng đã được công chứng hợp pháp, người mua vẫn có thể rơi vào 3 trường hợp công chứng xong nhưng không sang tên nhà đất được. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn có thể thông tin và đối chiếu xem trường hợp của mình có thuộc những vấn đề trên không nhé. Và đặc biệt điều kiện để có thể sang tên nhà đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) là gì?

Điều kiện để sang tên (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) theo quy định của pháp luật hiện hành

Căn cứ khoản 1 điều 45 Luật đất đai 2024, quy định chi tiết về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
Trong thời hạn sử dụng đất;
Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật

Trường hợp công chứng xong nhưng không sang tên nhà đất được

Trường hợp 1: Nhà đất xây dựng sai phép trên đất

Người bán xây nhà trên đất nông nghiệp nhưng chưa chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó, phần đất có nhà không được công nhận là đất ở. Người mua ký hợp đồng công chứng xong vẫn không thể sang tên, vì giấy tờ pháp lý chưa hợp lệ.

Trong trường hợp này, dù thửa đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán đã được công chứng hợp pháp, phần nhà xây dựng trên đất vẫn không được công nhận là nhà ở hợp pháp. Khi người mua thực hiện thủ tục đăng ký biến động để sang tên, cơ quan đăng ký đất đai có quyền từ chối do hiện trạng sử dụng đất không phù hợp với hồ sơ pháp lý, dẫn đến việc không thể hoàn tất thủ tục sang tên.

Trường hợp 2: Nhà đất đang có tranh chấp

Nhiều khách hàng chủ quan sau khi công chứng hợp đồng mua bán xong nhưng không thực hiện thủ tục sang tên theo quy định. Trong khoảng thời gian này, nhà đất có thể phát sinh các tranh chấp như tranh chấp thừa kế, tranh chấp ranh giới, tranh chấp quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Khi có đơn tranh chấp được gửi đến cơ quan có thẩm quyền, thửa đất sẽ bị tạm dừng giải quyết các thủ tục hành chính, bao gồm cả việc sang tên. Điều này khiến người mua dù đã thanh toán tiền và có hợp đồng công chứng vẫn không thể đứng tên trên Giấy chứng nhận, tiềm ẩn nguy cơ kéo dài tranh chấp và thiệt hại lớn về tài chính.

Trường hợp 3: Bị ngăn chặn chuyển quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự, bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật, bao gồm:

Bị kê biên để bảo đảm thi hành án theo pháp luật thi hành án dân sự
Bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quyết định của Tòa án
Bị hạn chế chuyển nhượng theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền

Trong các trường hợp này, dù hợp đồng mua bán đã được công chứng trước đó, nhưng thủ tục sang tên sẽ không được thực hiện cho đến khi biện pháp ngăn chặn được hủy bỏ. Người mua có nguy cơ bị “treo” quyền lợi trong thời gian dài, thậm chí phát sinh tranh chấp phức tạp liên quan đến thi hành án.

Một số điểm cần lưu ý khi mua bán đất đai

Để hạn chế rủi ro, người mua – người bán cần lưu ý:

Kiểm tra kỹ pháp lý sổ đỏ, giấy tờ liên quan
Xác minh quy hoạch và hiện trạng xây dựng
Tìm hiểu thông tin tranh chấp, kê biên, hạn chế chuyển nhượng
Thỏa thuận rõ trong hợp đồng công chứng về trách nhiệm nếu không sang tên được
Có cam kết bồi thường thiệt hại nếu phát sinh tranh chấp

Bạn đang chuẩn bị mua bán nhà đất và lo lắng rủi ro pháp lý? Đừng lo, liên hệ ngay đến Luật sư Đà Lạt – Lâm Đồng để được tư vấn chi tiết, giúp bạn an tâm sang tên – tránh mất tiền, mất đất.

Luật sư Đà Lạt – Lâm Đồng chuyên tư vấn đất đai

Đội ngũ luật sư của chúng tôi hỗ trợ các vấn đề đất đai như:

Giải quyết tranh chấp lối đi chung, ranh giới đất, quyền sử dụng đất lâu năm
Khiếu nại hành chính về cấp sổ, thu hồi đất, đền bù – giải phóng mặt bằng
Tư vấn và đại diện trong vụ án tranh chấp đất đai tại Tòa án

Chúng tôi hiện cung cấp dịch vụ tư vấn đất đai uy tín – chuyên nghiệp tại nhiều địa bàn trên tỉnh Lâm Đồng, bao gồm:

Tư vấn đất đai tại Đức Trọng
Tư vấn đất đại tại Đà Lạt
Tư vấn đất đai tại Di Linh
Tư vấn đất đai tại Lâm Hà
Tư vấn đất đại tại Bảo Lộc

Với đội ngũ luật sư tư vấn đất đai nhiều kinh nghiệm, Luật sư Đà Lạt – Lâm Đồng chuyên cung cấp dịch vụ giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng đặt cọc, tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Ngoài ra còn thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, sang tên, ghi nhận hoàn công nhà ở, thủ tục xin cấp sổ đỏ, thủ tục tách thửa – hợp thửa đất.