7 điều bạn cần nắm rõ trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai

Đất đai là một tài sản có giá trị lớn được sử dụng với nhiều mục đích khác nhau tùy vào mục đích sử dụng đất được cấp vì thế khi có tranh chấp ít nhiều gây ảnh hưởng đến kinh tế, cuộc sống và thời gian của các bên có liên quan. Khi xảy ra tranh chấp đất đai, nhiều người chọn cách khởi kiện để bảo bảo quyền lợi của mình, nhưng khi gửi đơn phát hiện ra rất nhiều thủ tục trước đó chưa được thực hiện dẫn đến chưa thể khởi kiện để Tòa án giải quyết ngay được. Để đảm bảo việc xử lý hiệu quả đầy đủ thủ tục, Luật sư Đà Lạt – Lâm Đồng đã tổng hợp một số điều cần lưu ý trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai.

1. Nắm rõ khái niệm tranh chấp đất đai là gì?

Khái niệm tranh chấp đất đai là một khái niệm đã có từ lâu, được cập trong nhiều bộ luật đất đai qua các thời kỳ. Đến nay, khái niệm tranh chấp đất đai được quy định cụ thể tại khoản 47 điều 3 Luật đất đai 2024 như sau:

“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”

Dựa quy định của pháp luật, có thể thấy tranh chấp đất đai là một định nghĩa có phạm vi rộng, để đơn giản hơn khi khởi kiện. Có thể, nhóm các loại tranh chấp đất đai thành 3 loại chính, bao gồm:

Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất
Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất
Tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất

Hiểu một cách đơn giản, tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hoặc xung đột về quyền, lợi ích và nghĩa vụ giữa các chủ thể có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng đất. Nói cách khác, đây là tranh chấp nhằm xác định ai là người có quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất đó.

2. Các bên cần thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã trước khi nộp đơn ra Tòa án

Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều 235 Luật đất đai 2024 quy định như sau:

“Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.

Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.”

Theo quy định này có thể hiểu, nhà nước khuyến khích việc các bên tự thoả thuận với nhau nhưng không bắt buộc. Tuy nhiên, thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã là điều kiện bắt buộc phải thực hiện trước khi có thể khởi kiện ra toà. Trừ các trường hợp tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án (căn cứ khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP)

3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)

Nếu hòa giải tại UBND cấp xã không thành, bạn có quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền. Điều này được quy định cụ thể tại khoản 1 điều 236 luật đất đai 2024.

“Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết”

4. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (không sổ đỏ)

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất, nếu hòa giải tại UBND cấp xã không thành bạn có thể lựa chọn 2 hình thức giải quyết tranh chấp như sau:

Khởi kiện tại Tòa án nhân dân.
Đề nghị UBND cấp tỉnh, cấp huyện giải quyết (tùy từng trường hợp cụ thể).

Điều này được quy định cụ thể tại khoản 2 điều 236 luật đất đai 2024.

5. Thu nhập đầy đủ giấy tờ, chứng cứ hợp pháp

Để chứng minh được quyền sử dụng hợp pháp của mình khi có tranh chấp việc chuẩn bị đầy đủ giấy tờ là bước cực kỳ quan trọng.

Điều 6 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 có quy định cụ thể như sau:

“Đương sự có quyền và nghĩa vụ chủ động thu thập, giao nộp chứng cứ cho Tòa án và chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp.”

“Tòa án có trách nhiệm hỗ trợ đương sự trong việc thu thập chứng cứ và chỉ tiến hành thu thập, xác minh chứng cứ trong những trường hợp do Bộ luật này quy định.”

Theo đó mình là đương sự, mình chủ động thu thập, tham khảo tính hợp pháp của các loại giấy tờ để nộp lên tòa. Đương nhiên không phải giấy tờ nào cũng cũng được coi là chứng cứ hợp pháp và được tòa án công nhận.

Điều 93 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định: “Chứng cứ trong vụ việc dân sự là những gì có thật được đương sự và cơ quan, tổ chức, cá nhân khác giao nộp, xuất trình cho Tòa án trong quá trình tố tụng hoặc do Tòa án thu thập được theo trình tự, thủ tục do Bộ luật này quy định và được Tòa án sử dụng làm căn cứ để xác định các tình tiết khách quan của vụ án cũng như xác định yêu cầu hay sự phản đối của đương sự là có căn cứ và hợp pháp.”

Hãy xem xét kỹ các giấy tờ bạn đang giữ có đáp ứng được điều kiện để trở thành chứng cứ hợp pháp không nhé. Nếu gặp khó khăn đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi, đội ngũ luật sư tư vấn đất đai Đà Lạt – Lâm Đồng qua hotline 0919 780 499 để được hỗ trợ tư vấn miễn phí bước đầu nhé.

6. Xác định thẩm quyền giải quyết của tòa án nhân dân

Căn cứ khoản 9 Điều 26, căn cứ vào điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 và điều 1 luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật tổ chức tòa án nhân dân 2025.khi làm đơn khởi kiện, người khởi kiện phải ghi rõ:

“Tòa án nhân dân khu vực đang có tranh chấp, có thẩm quyền giải quyết theo pháp luật, trong trường hợp xác định sai toà án

Sau khi hoàn thành đơn, người khởi kiện có thể nộp bằng một trong ba cách sau:

Nộp trực tiếp tại Tòa án (cách được sử dụng nhiều nhất).
Gửi qua dịch vụ bưu chính đến Tòa án có thẩm quyền.
Nộp trực tuyến thông qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.

7. Thời gian giải quyết vụ án tranh chấp đất đai

Căn cứ Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thời hạn xét xử giai đoạn sơ thẩm được quy định như sau:

Thời hạn chuẩn bị xét xử các loại vụ án, trừ các vụ án được xét xử theo thủ tục rút gọn hoặc vụ án có yếu tố nước ngoài, được quy định như sau:

Đối với các vụ án quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này thì thời hạn là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án;

Đối với các vụ án quy định tại Điều 30 và Điều 32 của Bộ luật này thì thời hạn là 02 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.

Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng đối với vụ án thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này và không quá 01 tháng đối với vụ án thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản này.

Trường hợp có quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết vụ án thì thời hạn chuẩn bị xét xử được tính lại kể từ ngày quyết định tiếp tục giải quyết vụ án của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

Luật sư Đà Lạt – Lâm Đồng chuyên tư vấn đất đai

Đội ngũ luật sư của chúng tôi hỗ trợ các vấn đề đất đai như:

Giải quyết tranh chấp lối đi chung, ranh giới đất, quyền sử dụng đất lâu năm
Khiếu nại hành chính về cấp sổ, thu hồi đất, đền bù – giải phóng mặt bằng
Tư vấn và đại diện trong vụ án tranh chấp đất đai tại Tòa án

Chúng tôi hiện cung cấp dịch vụ tư vấn đất đai uy tín – chuyên nghiệp tại nhiều địa bàn trên tỉnh Lâm Đồng, bao gồm:

Tư vấn đất đai tại Đức Trọng
Tư vấn đất đại tại Đà Lạt
Tư vấn đất đai tại Di Linh
Tư vấn đất đai tại Lâm Hà
Tư vấn đất đại tại Bảo Lộc

Với đội ngũ luật sư tư vấn đất đai nhiều kinh nghiệm, Luật sư Đà Lạt – Lâm Đồng chuyên cung cấp dịch vụ giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng đặt cọc, tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Ngoài ra còn thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, sang tên, ghi nhận hoàn công nhà ở, thủ tục xin cấp sổ đỏ, thủ tục tách thửa – hợp thửa đất