Đặt cọc mua nhà đất bằng giấy viết tay, có giá trị pháp lý không?

Với những giao dịch có giá trị lớn như mua bán đất, mua bán nhà để đảm bảo các bên thực hiện nghĩa vụ pháp lý của mình, trước khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên thương chọn ký hợp đồng đặt cọc hay mọi người vẫn hay thường gọi là giấy đặt cọc. Hiện nay loại hợp đồng đặt cọc này thường được đánh máy, công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền, tuy nhiên không ít trường hợp trước đây mọi người thường chọn đặt cọc bằng giấy viết tay vì thủ tục nhanh gọn. Vậy giấy đặt cọc viết tay có giá trị pháp lý không? Và nếu xảy ra tranh chấp thì bạn cần xử lý như thế nào?

1. Khái niệm hợp đồng đặt cọc là gì?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 điều 328 Bộ luật dân sự 2015, khái niệm đặt đọc được quy định như sau: 

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Từ quy định đặt có có thể hiểu, khái niệm hợp đồng đặt cọc là “Sự thỏa thuận giữa các bên về việc chọn một biện pháp bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ và trong đó một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

2. Đặt cọc bằng giấy viết tay (hợp đồng đặt cọc viết tay) có hợp pháp không?

Theo bộ luật dân sự 2015, hiện nay chưa có quy định nào cụ thể về vấn đề hợp đồng đặt cọc phải được thực hiện bằng hình thức nào. Cũng chưa có quy định cụ thể về việc hợp đồng đặt cọc phải được công chứng mới có giá trị pháp lý.

Tuy nhiên không phải viết như thế nào cũng có giá trị pháp lý, vì giấy đặt cọc là một loại giao dịch dân sự, vì thế hợp đồng đặt cọc cần phải đáp ứng các điều kiện theo điều 117 Bộ luật dân sự 2014 bao gồm:

“Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.”

Vì thế trong trường hợp giấy đặt cọc viết tay đáp ứng các điều kiện nêu trên thì giấy đặt cọc viết tay hoàn có có giá trị pháp lý. 

3. Khi có tranh chấp về giấy đặt cọc viết tay, cần xử lý như thế nào?

Trên thực tế, giấy đặt cọc viết tay nếu đáp ứng các điều kiện như trên thì vẫn có giá trị pháp lý, nhưng không ít trường hợp vẫn thường xuyên xảy tranh chấp, các bên không đạt được thỏa thuận. Một trong hai bên không chịu thực hiện giao kết hợp đồng, thì bạn có thể lựa chọn một trong ba cách là thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền. 

Thương lượng: Khi việc đặt cọc không đạt được mục đích ban đầu, hai bên có thể ngồi lại trao đổi nhẹ nhàng để thống nhất việc trả lại tài sản đặt cọc hoặc bồi thường thiệt hại. Đây luôn là cách giúp tiết kiệm thời gian và giữ hòa khí nhất.

Hòa giải: Nếu thương lượng không thành, các bên có thể nhờ một bên thứ ba đứng ra hòa giải. Mục đích là giúp hai bên tìm được tiếng nói chung, hoặc ít nhất xác định rõ được điểm nào có thể thỏa thuận, điểm nào không.

Khởi kiện: Trường hợp mọi nỗ lực thỏa thuận đều không mang lại kết quả, một bên hoàn toàn có quyền nộp đơn khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc.

Dù việc đặt cọc chỉ được lập bằng giấy viết tay, nếu nội dung và hình thức tuân thủ đúng quy định pháp luật thì giấy viết tay vẫn được xem là chứng cứ hợp lệ khi khởi kiện.

4. Thủ tục, hồ sơ khởi kiện tại tòa án 

Hồ sơ cần chuẩn bị gồm:

• Hợp đồng đặt cọc viết tay
• Giấy tờ nhân thân của các bên (CMND, CCCD, hộ chiếu…)
• Các giấy tờ, tài liệu khác liên quan đến việc đặt cọc

Cách thức nộp hồ sơ:

Người khởi kiện có thể gửi đơn đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn đang cư trú hoặc làm việc. Hiện nay, có ba hình thức nộp hồ sơ thuận tiện:

• Nộp trực tiếp tại trụ sở Tòa án
• Gửi qua bưu điện đến đúng địa chỉ Tòa án

Nếu hồ sơ được chuẩn bị đầy đủ và đáp ứng yêu cầu pháp lý, Tòa án sẽ ra thông báo thụ lý vụ án và tiến hành các bước giải quyết theo quy định. Thời gian xử lý thông thường dao động khoảng 06–08 tháng, tùy mức độ phức tạp của từng tranh chấp.

Luật sư Đà Lạt  – Lâm Đồng chuyên tư vấn đất đai

Đội ngũ luật sư của chúng tôi hỗ trợ các vấn đề về hợp đồng đặt cọc đất đai như:

• Tư vấn hợp đồng đặt cọc
• Soạn thảo hợp đồng đặt cọc
• Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Với đội ngũ luật sư tư vấn đất đai nhiều kinh nghiệm, Luật sư Đà Lạt – Lâm Đồng chuyên cung cấp dịch vụ giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng đặt cọc, tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Ngoài ra còn thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, sang tên, ghi nhận hoàn công nhà ở, thủ tục xin cấp sổ đỏ, thủ tục tách thửa – hợp thửa đất.