HÒA GIẢI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI KHÔNG THÀNH, CẦN LÀM GÌ TIẾP THEO?

Tôi có tranh chấp về quyền sử dụng đất một mảnh đất nông nghiệp tại Đức Trọng, Lâm Đồng, đã nhiều tự hòa giải và hòa giải tại UBND cấp xã nhưng không có kết quả. Việc này đã kéo dài nhiều năm, đã có biên bản hòa giải không thành. Kéo dài như thế này ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động sản xuất của gia đình. Vậy trong trường hợp hòa giải tranh chấp đất đai không thành thì tôi cần làm gì? Tôi có thể tự mình nộp đơn khởi kiện được không? Tòa án nào có thẩm quyền thụ lý vụ việc của tôi. Đây là vấn đề phổ biến mà Luật sư Đà Lạt – Lâm Đồng nhận được rất nhiều trong thời gian gần đây. Cùng luật sư giải đáp những thắc mắc trên theo quy định của pháp luật trong bài viết dưới đây nhé.  

1. Hòa giải tranh chấp đất đai không thành là gì?

Theo khoản 1 điều 235 Luật đất đai 2024, khi có tranh chấp đất đai xảy ra “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.” Như vậy hòa giải tranh chấp không thành là việc khi các bên không đạt được thỏa thuận chung sau khi đã tiến hành hòa giải hoặc sau khi hòa giải một trong hai bên thay đổi ý kiến dẫn đến vụ việc vẫn không đạt được kết quả mong đợi. 

Cơ quan có thẩm quyền hòa giải tranh chấp đất đai

Thẩm quyền hòa giải đất đai hiện nay thuộc thẩm quyền của UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Điều này được quy định cụ thể tại khoản 2 điều 235 Luật đất đai 2024 như sau: 

“Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.”

Thủ tục, thời gian và quy trình hòa giải được thực hiện như sau:

– Sau khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai;

– Thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã là Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức làm công tác địa chính, người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp (nếu có). Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện tổ chức, cá nhân khác tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;

– Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai;

– Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tham gia hòa giải và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp;

– Trường hợp hòa giải không thành mà một hoặc các bên tranh chấp không ký vào biên bản thì Chủ tịch Hội đồng, các thành viên tham gia hòa giải phải ký vào biên bản, đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi cho các bên tranh chấp.

2. Sau khi tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai không thành, cần thực hiện thủ tục gì?

Hòa giải thường hai phương án tự các bên hòa giải hoặc hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Trong trường hợp hòa giải tại UBND không thành hoặc một trong các bên thay đổi ý kiến ban đầu thì UBND cấp xã có trách nhiệm lập biên bản hòa giải không thành. 

Tiếp theo đó tùy vào trường hợp của vụ việc, các bên tiến hành các thủ tục sau đây, được quy định cụ thể tại điều 236 Luật đất đai 2024. 

Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết.

Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
• Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Trường hợp các bên tranh chấp lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

– Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện mà các bên tranh chấp không khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết tranh chấp của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có hiệu lực thi hành.

Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.

–  Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà các bên tranh chấp không khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.

– Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Quyết định giải quyết của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường có hiệu lực thi hành.

3. Hòa giải có phải thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện ra tòa không?

Nhiều trường hợp khi nộp đơn khởi kiện tại Tòa án thường được báo rằng, phải thực hiện hòa giải tại UBND, sau khi có biên bản hòa giải thì tòa án mới tiến hành thụ lý đơn khởi kiện. Vậy có phải trường hợp nào khi có tranh chấp đất đai thì thủ tục hòa giải cũng là thủ tục bắt buộc hay không?

Câu trả lời là tùy vào từng trường hợp cụ thể:

Trường hợp 1: Các tranh chấp về quyền sử dụng đất 

Căn cứ theo khoản 2 điều 235 Luật đất đai 2024 với các tranh chấp về quyền sử dụng đất“Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.”

Trường hợp 2: Các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất

Căn cứ khoản 2 điều 3 nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP hướng dẫn một số quy định tại khoản 1 và khoản 3 điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án quy định như sau:

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện bắt buộc để khởi kiện vụ án.

Như vậy, không phải mọi tranh chấp đất đai đều bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã. Chỉ đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất thì hòa giải là điều kiện bắt buộc trước khi khởi kiện. Đối với các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, người dân có thể khởi kiện trực tiếp tại Tòa án theo quy định pháp luật.

Luật sư Đà Lạt  – Lâm Đồng chuyên tư vấn đất đai

Đội ngũ luật sư của chúng tôi hỗ trợ các vấn đề đất đai như:

• Giải quyết tranh chấp lối đi chung, ranh giới đất, quyền sử dụng đất lâu năm
• Khiếu nại hành chính về cấp sổ, thu hồi đất, đền bù – giải phóng mặt bằng
• Tư vấn và đại diện trong vụ án tranh chấp đất đai tại Tòa án

Chúng tôi hiện cung cấp dịch vụ tư vấn đất đai uy tín – chuyên nghiệp tại nhiều địa bàn trên tỉnh Lâm Đồng, bao gồm:

• Tư vấn đất đai tại Đức Trọng
• Tư vấn đất đại tại Đà Lạt
• Tư vấn đất đai tại Di Linh
• Tư vấn đất đai tại Lâm Hà
• Tư vấn đất đại tại Bảo Lộc

Với đội ngũ luật sư tư vấn đất đai nhiều kinh nghiệm, Luật sư Đà Lạt – Lâm Đồng chuyên cung cấp dịch vụ giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng đặt cọc, tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Ngoài ra còn thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, sang tên, ghi nhận hoàn công nhà ở, thủ tục xin cấp sổ đỏ, thủ tục tách thửa – hợp thửa đất.