Mua bán đất trước ngày 01/8/2024 đã thanh toán đầy đủ tiền nhưng bên bán chưa sang tên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) sau khi mua bán đất. Điều này có nghĩa là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đứng tên chủ cũ. Hay nói cách khác, việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực. Gặp trường hợp này, bạn cần làm gì để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, sang tên sổ đỏ. Nếu không sang tên, bạn thường gặp rủi ro gì?
Rủi ro khi mua bán đất chưa sang tên sổ đỏ
Dễ xảy ra tranh chấp
Sau khi mua bán mà chưa sang tên sổ đỏ thì về mặt quyền sở hữu bên bán vẫn là người có quyền sở hữu, mua bán vì vậy người mua dù có thanh toán đủ tiền vẫn không có quyền sử dụng. Khi đó tranh chấp dễ xảy ra, nếu không có giấy tờ chứng minh giao dịch, người mua rất dễ gặp bất lợi trong trường hợp trên.
Chậm nộp lệ phí trước bạ
Căn cứ khoản 8 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, người nộp lệ phí trước bạ có trách nhiệm thực hiện việc nộp lệ phí trong thời hạn chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày cơ quan thuế ban hành thông báo nộp lệ phí. Trường hợp quá thời hạn nêu trên mà người nộp vẫn chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì sẽ bị tính tiền chậm nộp. Mức tiền chậm nộp được xác định là 0,03%/ngày, tính trên số tiền lệ phí trước bạ nộp chậm theo quy định của pháp luật.
Xử pháp hành chính khi quá hạn sang sổ đỏ
Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày ký công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất, người sử dụng đất phải thực hiện việc sang tên nhà đất. Nếu chậm trễ trong việc sang tên nhà đất, bạn cần phải đóng mức xử phạt theo quy định tại theo khoản 2, khoản 3 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP .
- Đối với cá nhân: Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai.
- Đối với tổ chức: Phạt mức tiền gấp 02 lần mức phạt với cá nhân theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Buộc thực hiện đăng ký đất đai theo quy định.
Cách xử lý khi mua bán nhà đất mà chưa sang tên
Căn cứ điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP Quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và Hệ thống thông tin đất đai. Trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền thì chia ra 2 trường hợp như sau:
Trường hợp 1:
Các trường hợp sử dụng đất sau đây do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 28 của Nghị định này:
- Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;
- Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;
- Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 45 của Luật Đất đai.
Trường hợp 2:
Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà thửa đất đó đã có Giấy chứng nhận và bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận đã cấp cho thửa đất kèm theo giấy tờ về việc nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc chỉ có hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định thì thực hiện như sau:
– Người sử dụng đất nộp Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này và hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định đối với trường hợp chỉ có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định nhưng bên chuyển quyền không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền.
Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất nhưng không có hợp đồng, văn bản theo quy định thì nộp Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp, giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền;
– Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để niêm yết công khai về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền.
Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đăng tin 03 lần trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương, chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trả;
– Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày có thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên nhận chuyển quyền; trường hợp bên chuyển quyền không nộp Giấy chứng nhận đã cấp thì thực hiện việc hủy Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.
Lưu ý:
Cách giải quyết nêu trên chỉ áp dụng đối với các trường hợp mua bán, chuyển quyền sử dụng đất đã phát sinh trước ngày 01/8/2024. Đối với các giao dịch được thực hiện từ ngày 01/8/2024 trở đi, người sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật hiện hành để đảm bảo quyền lợi hợp pháp và tránh các rủi ro pháp lý phát sinh.
Luật sư Đà Lạt – Lâm Đồng chuyên tư vấn đất đai
Chúng tôi hiện cung cấp dịch vụ tư vấn đất đai uy tín – chuyên nghiệp tại nhiều địa bàn trên tỉnh Lâm Đồng, bao gồm:
- Tư vấn đất đai tại Đức Trọng
- Tư vấn đất đại tại Đà Lạt
- Tư vấn đất đai tại Di Linh
- Tư vấn đất đai tại Lâm Hà
- Tư vấn đất đại tại Bảo Lộc
Với đội ngũ luật sư tư vấn đất đai nhiều kinh nghiệm, Luật sư Đà Lạt – Lâm Đồng chuyên cung cấp dịch vụ chuyển đổi mục sử dụng đất, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng đặt cọc, tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Ngoài ra còn thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, sang tên, ghi nhận hoàn công nhà ở, thủ tục xin cấp sổ đỏ, thủ tục tách thửa – hợp thửa đất.
