Trước khi thực hiện các giao dịch mua bán mua bán đất, một bước không thể bỏ qua là ký hợp động đặt cọc mua đất. Nhiều khách hàng cho rằng hợp đồng này thực sự không quá quan trọng, viết tay hay đánh máy công chứng gì cũng được. Nhưng có thực sự là như vậy không, rủi ro có thể xảy ra khi chúng ta chủ quan. Vì vậy trước khi ký tên vào hợp đồng đặt cọc mua đất, bạn nhất định phải lưu ý những điều sau.
1. Thông tin của các bên trong hợp đồng
Chỉ có chủ sử dụng nhà đất mới được phép bán đất, vì vậy trước khi đặt cọc mua đất bạn cần kiểm tra các thông tin sau:
– Họ và tên, số căn cước công dân hoặc số chứng minh nhân dân trong hợp đồng có khớp với thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng) hay không.
– Đất cá nhân hay hộ gia đình, nếu đất thuộc hộ gia đình, cần xác nhận xem hộ gia đình đã đồng ý hết chưa, có văn bản ủy quyền của các thành viên trong hộ hay không.
– Nếu chủ sử dụng đất ủy quyền cho một bên khác đứng ra giao dịch, cần yêu cầu họ cung cấp văn bản ủy quyền hợp lệ được công chứng, chứng thực.
Việc xác minh đúng chủ sử dụng đất là bước quan trọng để tránh rủi ro giao dịch vô hiệu hoặc bị lừa đảo. Người mua cần thận trọng, không nên chỉ tin vào thông tin do bên bán cung cấp mà phải chủ động kiểm tra, đối chiếu đầy đủ trước khi giao dịch.
2. Kiểm tra thông tin quy hoạch của mảnh đất
Đất dính quy hoạch nếu mua bán sẽ ảnh hưởng đến giá trị và khả năng xây dựng, có nhiều khách hàng mua xong mới vỡ lẽ đất của mình nằm trong khu vực thu hồi của nhà nước. Vì thế người mua cần kiểm tra thông tin quy hoạch đất của địa phương qua các cách như:
– Xác minh tại cơ quan nhà nước: Liên hệ bộ phận địa chính xã, phường nơi có bất động sản để kiểm tra chính xác tình trạng quy hoạch.
– Kiểm tra ghi chú trên sổ đỏ: Thông tin liên quan đến quy hoạch thường được thể hiện ở phần ghi chú, trang bổ sung của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3. Thông tin về diện tích, hiện trạng đất cần cụ thể
Thông tin về tài sản chuyển nhượng cần được thể hiện đầy đủ, rõ ràng và chính xác, nhằm tránh tranh chấp và rủi ro pháp lý về sau. Cụ thể, người mua cần đặc biệt lưu ý các nội dung sau:
– Thông tin nhận diện thửa đất: Ghi rõ địa chỉ thửa đất; số tờ bản đồ, số thửa đất theo hồ sơ địa chính để xác định chính xác vị trí và ranh giới tài sản.
– Diện tích và loại đất: Thể hiện cụ thể diện tích đất theo Giấy chứng nhận; diện tích sàn xây dựng (nếu có nhà ở, công trình); mục đích sử dụng đất như đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất nông nghiệp… và thời hạn sử dụng đất (lâu dài hay có thời hạn).
– Hiện trạng thực tế của nhà đất: Mô tả tình trạng sử dụng tại thời điểm chuyển nhượng, bao gồm việc có xây dựng nhà ở, công trình phụ hay không; có phù hợp với nội dung ghi trên Giấy chứng nhận hay có phát sinh xây dựng sai phép, lấn chiếm, tranh chấp.
Việc kiểm tra kỹ lưỡng và thống nhất các thông tin trên trong hợp đồng chuyển nhượng là cơ sở quan trọng để bảo vệ quyền lợi của các bên và hạn chế tối đa rủi ro phát sinh.
4. Đất có đang tranh chấp, thế chấp hay không?
Luật đất đai 2024 có quy định cụ thể về việc đất đang có tranh chấp không đủ điều kiện để chuyển nhượng, không thể xây dựng công trình. Bạn cần kiểm tra thông tin kỹ về tình trạng mảnh đất.
– Đất có đang bị thế chấp tại ngân hàng hoặc bị kê biên tài sản để thi hành án không. Bạn có thể kiểm tra qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu tài sản đang thế chấp ngân hàng, thì bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi nhận dòng chữ “Đã thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng… theo hợp đồng số…”.
– Đất có đang tranh chấp với bên nào khác hay không, tranh chấp đã được xử lý hay chưa. Với thông tin này, bạn có thể hỏi từ cơ quan địa chính ở xã hoặc ủy ban nhân dân xã, phương nơi có đất. nhằm xác định mảnh đất cần kiểm tra xem có đơn khiếu nại, tranh chấp chưa khởi kiện hoặc chưa có bản án hay không.
5. Công chứng, chứng thực hợp đồng
Theo bộ luật dân sự 2015 và luật công chứng 2024, hiện nay chưa có quy định nào cụ thể về vấn đề hợp đồng đặt cọc phải được thực hiện bằng hình thức nào. Cũng chưa có quy định cụ thể về việc hợp đồng đặt cọc phải được công chứng mới có giá trị pháp lý.
Tuy nhiên việc công chứng hợp đồng là việc cần thiết, các đơn vị công chứng giúp các bạn xác định hợp đồng có đáp ứng các điều kiện cơ bản hay không. Ngoài ra việc công chứng giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên qua đó hạn chế các tranh chấp phát sinh.
6. Các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc mua đất
- Các nội dung về đặt cọc cần được thỏa thuận rõ ràng, dễ hiểu ngay từ đầu để tránh phát sinh tranh chấp sau này, cụ thể:
- Thời hạn đặt cọc: Hai bên cần thống nhất cụ thể thời gian đặt cọc là bao lâu, ví dụ 1 tháng, 2 tháng hay 3 tháng, không nên ghi chung chung.
- Thời điểm ký công chứng: Xác định rõ thời hạn chậm nhất phải ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng là ngày nào để làm căn cứ thực hiện.
- Trách nhiệm của bên mua: Nếu đến hạn mà bên mua không tiếp tục giao dịch thì số tiền đặt cọc sẽ bị mất theo thỏa thuận.
- Trách nhiệm của bên bán: Trường hợp bên bán không thực hiện việc chuyển nhượng, phải hoàn trả tiền đặt cọc và bồi thường thêm một khoản tương đương tiền đặt cọc, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.
Trên đây là những lưu ý khi kết hợp đồng đặt cọc mua đất, tuy nhiên tùy trường hợp cụ thể các bên cần xem xét thêm những yếu tố khác về tính pháp lý trước khi đặt cọc. Bạn có thể tham khảo luật sư hoặc nhờ luật sư soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua đất và thực hiện các thủ tục công chứng, chứng thực.
Luật sư Đà Lạt – Lâm Đồng chuyên tư vấn đất đai
Chúng tôi hiện cung cấp dịch vụ tư vấn đất đai uy tín – chuyên nghiệp tại nhiều địa bàn trên tỉnh Lâm Đồng, bao gồm:
- Tư vấn đất đai tại Đức Trọng
- Tư vấn đất đại tại Đà Lạt
- Tư vấn đất đai tại Di Linh
- Tư vấn đất đai tại Lâm Hà
- Tư vấn đất đại tại Bảo Lộc
Với đội ngũ luật sư tư vấn đất đai nhiều kinh nghiệm, Luật sư Đà Lạt – Lâm Đồng chuyên cung cấp dịch vụ.
- Chuyển đổi mục sử dụng đất, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng đặt cọc, tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Thực hiện soạn thảo hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng đất, sang tên, ghi nhận hoàn công nhà ở, thủ tục xin cấp sổ đỏ, thủ tục tách thửa – hợp thửa đất.
