Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hoạt động mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những giao dịch có giá trị cực kỳ lớn, nhất là trong xã hội phát triển hiện nay giá đất ngày càng leo thang. Để đảm bảo quyền lợi các bên thường ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng cũng vì thế các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng xảy ra nhiều hơn. Các tranh chấp xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau, những tranh chấp này không chỉ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của hai bên mua bán, mà trong nhiều trường hợp còn ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các cá nhân, tập thể có liên quan. Tranh chấp xảy ra nhiều buộc nhà nước phải đưa ra các quy định nhằm giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1. Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hiện nay, theo quy định tại điều 500 Bộ luật dân sự 2015 quy định khái niệm hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:

“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là văn bản ghi nhận sự thỏa thuận giữa các bên về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, bên chuyển nhượng sẽ chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng theo các điều kiện đã thống nhất.

Pháp luật hiện nay chưa có quy định cụ thể về khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhưng dựa vào khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể hiểu.

“Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự mâu thuẫn, bất đồng giữa các bên (bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng) về quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tranh chấp này thường liên quan đến tính hợp pháp của hợp đồng, việc thực hiện, thay đổi, chấm dứt hoặc hậu quả pháp lý của hợp đồng.”

2. Khái niệm và đặc điểm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên thường kỳ vọng việc giao dịch sẽ diễn ra thuận lợi và đúng theo thỏa thuận. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít trường hợp phát sinh mâu thuẫn, vi phạm nghĩa vụ hoặc hiểu lầm về quyền lợi, dẫn đến tranh chấp hợp đồng. Để giải quyết hiệu quả các tranh chấp này, cần trước hết hiểu rõ khái niệm, đặc điểm cũng như cơ sở pháp lý điều chỉnh việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự là hoạt động của Tòa án nhân dân có thẩm quyền nhằm giải quyết các vụ án dân sự phát sinh giữa các bên trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục do pháp luật tố tụng dân sự quy định trên cơ sở căn cứ vào pháp luật đất đai và pháp luật dân sự có liên quan để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan trọng quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.2 Đặc điểm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự mang những đặc trưng cơ bản riêng, phản ánh tính chất dân sự và đặc thù của quan hệ pháp luật về đất đai.

Thứ nhất, đây là phương thức giải quyết mang tính quyền lực nhà nước vì được quy định theo pháp luật hiện hành. Bên cạnh đó giải quyết tranh chấp tranh chấp được thực hiện thông qua Tòa án – cơ quan xét xử thực hiện quyền tư pháp và nhân danh Nhà nước trong hoạt động xét xử.

Thứ hai, khi xảy ra tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc giải quyết sẽ được thực hiện theo thủ tục tố tụng dân sự với một trình tự pháp lý chặt chẽ. Theo quy định, quá trình này gồm các bước cơ bản như: nộp đơn khởi kiện, tòa án thụ lý vụ án, giai đoạn chuẩn bị xét xử, mở phiên tòa sơ thẩm và phúc thẩm. Trong một số trường hợp, vụ án còn có thể được xem xét lại theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm nếu có căn cứ pháp lý cần thiết. Hiểu rõ quy trình này giúp các bên bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình một cách hiệu quả hơn.

Thứ ba, trong tố tụng dân sự, pháp luật bảo đảm quyền tự định đoạt của các bên đương sự. Trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp, các bên có thể thay đổi, rút yêu cầu khởi kiện hoặc tự thỏa thuận với nhau về cách thức giải quyết, miễn là không vi phạm pháp luật và trái đạo đức xã hội.

Thứ tư, đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, pháp luật không bắt buộc các bên phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi khởi kiện ra Tòa án – giúp quá trình khởi kiện được nhanh chóng và thuận tiện hơn.

Cuối cùng, phán quyết của Tòa án về việc giải quyết tranh chấp có hiệu lực pháp lý bắt buộc thi hành, và được Nhà nước bảo đảm thực hiện thông qua các biện pháp cưỡng chế thi hành án nếu cần thiết, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.

3. Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi phát sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên liên quan có thể chủ động lựa chọn hình thức giải quyết phù hợp như thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện ra Tòa án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

3.1 Phương thức thương lượng

Thương lượng là một trong những phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng được nhiều bên lựa chọn vì thủ tục nhanh gọn, không phải qua các thủ tục tố tụng. Các bên liên quan tổ chức thảo luận, thương lượng và giải quyết bất đồng.

Giải quyết tranh chấp bằng thương lượng là phương thức các bên tự gặp gỡ, trao đổi và thống nhất hướng xử lý mà không cần bên thứ ba can thiệp. Quá trình này linh hoạt, tiết kiệm thời gian, chi phí và giúp bảo mật thông tin cho các bên. Tuy nhiên, kết quả thương lượng phụ thuộc hoàn toàn vào sự tự nguyện, không có giá trị pháp lý ràng buộc và không thể cưỡng chế thi hành nếu một bên không tuân thủ thỏa thuận.

3.2 Phương thức hòa giải

Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp có sự tham gia của bên thứ ba đóng vai trò trung gian hỗ trợ các bên tìm kiếm giải pháp chung. Trong tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên hòa giải có thể do các bên tự lựa chọn để thuyết phục, hướng dẫn và giúp đạt được thỏa thuận cuối cùng.

Phương thức này giúp giữ gìn mối quan hệ, giảm căng thẳng và tiết kiệm thời gian, tuy nhiên kết quả hòa giải không có giá trị pháp lý bắt buộc, nên việc thực hiện thỏa thuận phụ thuộc vào thiện chí của các bên. Tuy nhiên phương thức này không bắt buộc, theo quy định tại khoản 2 điều 3 nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã. Do đó, khi xảy ra tranh chấp, các bên có thể khởi kiện trực tiếp tại Tòa án có thẩm quyền.

3.3 Phương thức khởi kiện tại Tòa án

Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án là phương thức chính thống do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện. Quá trình này được tiến hành theo trình tự tố tụng dân sự chặt chẽ, gồm các giai đoạn sơ thẩm, phúc thẩm, và có thể giám đốc thẩm hoặc tái thẩm khi có căn cứ pháp lý.

Phán quyết của Tòa án có giá trị pháp lý cao, được cưỡng chế thi hành thông qua cơ quan thi hành án, đảm bảo bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Tuy nhiên, phương thức này tốn thời gian, chi phí cao và ít đảm bảo tính bảo mật.

Theo Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện. Trường hợp có yếu tố nước ngoài hoặc cần ủy thác tư pháp thì thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp tỉnh. Thông thường, Tòa án nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc là nơi có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Luật sư Đà Lạt – Lâm Đồng chuyên tư vấn đất đai

Với đội ngũ luật sư tư vấn đất đai nhiều kinh nghiệm, Luật sư Đà Lạt – Lâm Đồng chuyên cung cấp dịch vụ giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng đặt cọc, tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Ngoài ra còn thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, sang tên, ghi nhận hoàn công nhà ở, thủ tục xin cấp sổ đỏ, thủ tục tách thửa – hợp thửa đất.

Đội ngũ luật sư của chúng tôi hỗ trợ các vấn đề đất đai như: