Mua bán nhà đất thường mang giá trị lớn, vì thế việc đặt cọc được xem là một thủ tục bắt buộc nhưng nhiều người thường nghĩ việc “đặt cọc” không quá quan trọng. Nhưng thực tế không phải vậy, hợp đồng đặt cọc nếu không làm chặt chẽ dễ dẫn đến các vụ việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất, khiến bên mua mất trắng tiền, bên bán bị kiện, kéo dài thời gian và tốn kém công sức.
Các trường hợp tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất phổ biến
Luật sư Đà Lạt – Lâm Đồng đã chứng kiến vụ việc, tham gia đồng hành trong nhiều vụ tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất Đà Lạt, các trường hợp phổ biến xảy ra thường thấy bao gồm:
Tranh chấp về mức “phạt cọc”: Nhiều hợp đồng đặt cọc không quy định điều khoản liên quan đến việc phạt cọc. Dẫn đến khi có tranh chấp xảy ra, khi 1 trong 2 bên từ chối việc giao kết thì không biết giải quyết như thế nào.
Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên: Phát sinh khi các bên có cách hiểu hoặc thực hiện khác nhau đối với các điều khoản về quyền, nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, dẫn đến mâu thuẫn trong quá trình thực hiện hoặc chấm dứt hợp đồng.
Tranh chấp liên quan đến các cam kết trong hợp đồng đặt cọc: Trong giao dịch đặt cọc, bên sử dụng đất hoặc chủ sở hữu nhà ở thường có các cam kết về tình trạng pháp lý của nhà, đất, như: đã được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không thế chấp và còn thời hạn sử dụng đất. Trường hợp thực tế không đúng với nội dung cam kết, tranh chấp có thể phát sinh giữa các bên.
Tranh chấp khác liên quan đến nhà đất như diện tích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng như trên hợp đồng đặt cọc đã ký.
5 lưu ý khi đặt cọc mua nhà đất năm 2025
Kiểm tra thông tin về chủ đất
Chủ sở hữu đất hay nói cách khác người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới có quyền tham gia giao dịch mua bán nhà đất. Theo điều 4 và điều 27 Luật đất đai 2024. Vì thế trước khi ký hợp đồng đặt cọc cần kiểm tra thông tin người bán trong hợp đồng có khớp với thông tin người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp ủy quyền, cần có giấy ủy quyền hợp lệ.
Việc xác minh chính xác thông tin về chủ sử dụng đất là bước quan trọng nhằm hạn chế nguy cơ giao dịch bị vô hiệu hoặc phát sinh rủi ro lừa đảo. Người mua cần thận trọng, không nên chỉ dựa vào thông tin do bên bán cung cấp, mà cần chủ động kiểm tra, đối chiếu hồ sơ và tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi thực hiện giao dịch.
Xác định thông tin quy hoạch đất đai
Nhiều trường hợp mua phải đất quy hoạch dẫn đến khó khăn trong xây dựng, sửa chữa chưa kể nhiều đất có thể bị thu hồi. Vì vậy để đảm bảo an toàn, người mua cần kiểm tra thông tin quy hoạch tại địa phương nơi có đất thật kỹ. Một số cách để kiểm tra thông tin quy hoạch mà bạn có thể tham khảo, bao gồm:
- Kiểm tra thông tin quy hoạch tại bộ phận địa chính xã, phường nơi có đất.
- Các thông tin về quy hoạch thường được ghi chú trên trang sau của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Kiểm tra diện tích và hiện trạng nhà đất (nếu có)
Hiện trạng sử dụng thực tế của nhà, đất có thể không trùng khớp với thông tin trên giấy tờ pháp lý, dễ dẫn đến tranh chấp hoặc gây khó khăn khi chuyển nhượng. Vì vậy, người mua cần đối chiếu diện tích thực tế với sổ đỏ, kiểm tra tính hợp pháp của các công trình xây dựng và xác minh tình trạng nhà đã hoàn công hay chưa. Việc kiểm tra cẩn trọng ngay từ đầu giúp giao dịch diễn ra thuận lợi và hạn chế rủi ro pháp lý về sau.
Kiểm tra tình trạng tranh chấp hoặc thế chấp của nhà đất
Đất đang tranh chấp hoặc thế chấp tại ngân hàng rất khó trong việc xây dựng, sử dụng hoặc mua bán sau này. Nhất là trong trường hợp đất tranh chấp với nhiều bên, đang khởi kiện tại Tòa án. Việc kiểm tra kỹ lưỡng ngay từ đầu giúp người mua hạn chế nguy cơ phát sinh tranh chấp pháp lý phức tạp, đồng thời tránh những thiệt hại không cần thiết về thời gian và chi phí.
Công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc
Dù hiện nay theo quy định của pháp luật, việc công chứng hợp đồng đặt cọc không phải là bắt buộc tuy nhiên việc công chứng này giúp. Giảm thiểu nguy cơ xảy ra tranh chấp hoặc các bất đồng không đáng có ngoài ra còn tăng tính ràng buộc với các bên tham gia, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp theo quy định của pháp luật.
Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Khi có tranh chấp về hợp đồng đặt cọc, nhiều người thường nghĩ phải khởi kiện ngay lập tức, nhưng khoan cùng Luật sư Đà Lạt – Lâm Đồng tìm hiểu các phương thức giải quyết tranh chấp, để xem trường hợp của bạn phù hợp với các giải quyết nào nhé.
Phương thức: Thương lượng
Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc thông qua việc các bên tranh chấp cùng nhau bàn bạc, tự dàn xếp, tháo gỡ những bất đồng phát sinh. Tuy đây được xem là phương thức đơn giản, không gây tốn kém nhiều về chi phí và thời gian nhưng ngược lại thì hiệu quả không cao. Nhiều trường hợp thương lượng xong, nhưng đến ngày thì một trong hai bên lại không thực hiện theo thỏa thuận ban đầu.
Phương thức: Hòa giải
Hòa giải là cách giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc thông qua sự hỗ trợ của một người trung gian, giúp các bên trao đổi, làm rõ vướng mắc và tìm hướng giải quyết phù hợp. Người trung gian này có thể là người hiểu biết pháp luật, có uy tín tại địa phương hoặc hòa giải viên cơ sở – là người được chính quyền địa phương công nhận, thường tham gia hỗ trợ giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp phát sinh trong cộng đồng dân cư.
Phương thức: Khởi kiện tại Tòa án
Khi thương lượng và hòa giải không thành, một trong các bên không hợp tác và quyền lợi của bạn đang bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Bạn có thể nhờ sự can thiệp của pháp luật bằng cách khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại tòa án. Phương thức này được nhiều bên lựa chọn vì kết quả giải quyết sẽ được đảm bảo thi hành bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cơ quan thi hành án dân sự). Từ đó đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của bạn.
Thủ tục, hồ sơ khởi kiện tại tòa án
Hồ sơ cần chuẩn bị gồm:
- Đơn khởi kiện
- Hợp đồng đặt cọc
- Giấy tờ nhân thân của các bên (CMND, CCCD, hộ chiếu…)
- Các giấy tờ, tài liệu khác liên quan đến việc đặt cọc
Cách thức nộp hồ sơ:
Người khởi kiện có thể gửi đơn đến Tòa án nhân dân khu vực. Hiện nay, có ba hình thức nộp hồ sơ thuận tiện:
- Nộp trực tiếp tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền như trên.
- Gửi đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo đường bưu điện.
- Gửi thông qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.
Nếu hồ sơ được chuẩn bị đầy đủ và đáp ứng yêu cầu pháp lý, Tòa án sẽ ra thông báo thụ lý vụ án và tiến hành các bước giải quyết theo quy định. Thời gian xử lý thông thường dao động khoảng 04–08 tháng, tùy mức độ phức tạp của từng tranh chấp.
Khi có tranh chấp xảy ra và bạn có nhu cầu khởi kiện nhưng chưa biết bắt đầu từ đâu. Bạn cần tìm Luật sư tranh chấp đất đai Đà Lạt để tư vấn, thực hiện các thủ tục liên quan. Gọi ngay đến hotline 0919 780 499 hoặc để lại thông tin tại trang liên hệ, đội ngũ nhân sư của Luật sư Đà Lạt – Lâm Đồng cung cấp Dịch vụ giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại Đà Lạt, luôn sẵn sàng tư vấn và đưa ra giải pháp thích hợp cho bạn.
